Метражи - Недвижимость крупным планом

Опасные нюансы сделок с недвижимостью: тонкости законодательства

Рубрика: Жилая недвижимость, Законодательство

28.03.2017

Если на первичном рынке есть риск стать обманутым дольщиком, то на вторичном можно нарваться на объект с подозрительным прошлым. Теперь за некоторыми объектами будет закрепляться «оспариваемость» сделок. Но отсутствие такого маркера не скажет о чистоте недвижимости. О тонкостях законодательства специалисты рассказали на XII Камском форуме.

С одной стороны, заявление о том, что без личного присутствия нельзя проводить сделку защищает вас от мошеннических действий. С другой - создает дополнительные сложности при проведении сделки, если владелец недвижимости забыл об установленном им самим ограничении.

Представитель пермского Росреестра Лариса Шакироварассказала, что регистрация сделки по нотариально заверенной доверенности или по инициативе покупателя может не состояться, если собственник-продавец забыл о наложенном ранее ограничении. При этом, информацию о необходимости личного присутствия можно посмотреть в полной версии выписки из ЕГРН (выписки об объекте). Там же указаны и другие ограничения и обременения. В более дешевой версии выписки этой информации нет.

А сделку без нотариально заверенного согласия супруга Росреестр зарегистрирует. Однако, при регистрации такой недвижимости за объектом закрепляется информация об оспоримости сделки. Это значит, что она действительна до обращения в суд третьего лица, чье мнение не было учтено. Такой «хвост» будет преследовать объект и при последующих сделках. Для того, чтобы узнать об «оспоримости» в истории объекта, необходимо тоже заказывать полную версию.

Но не всегда, если в ЕГРН нет пометки об оспоримости сделки, у объекта нет проблем. Так, Росреестр не обязан устанавливать, есть ли у владельца собственности супруг или супруга. А если в паспорте отметки нет (такое возможно, например, после замены документа), то о необходимости согласия третьих лиц на сделку регистратор не будет осведомлен.

В идеале необходимо брать полную выписку на бумажном носителе.

- Советую брать выписку еще и на бумажном носителе, т.к. суды у нас достаточно консервативны. И хранить ее хотя бы до истечения срока исковой давности. Поверьте, такая осторожность не раз спасала от истребования объектов, - посоветовал практикующий юрист Валерий Васькин.

Также дополнительную осторожность стоит применить  при покупке объектов, которые когда-то приобретались с участием материнского капитала. Информацию в Росреестр, а тем более третьим лицам, о том, какие именно объекты покупались за счет таких средств, Пенсионный фонд не предоставляет.

- Сегодня суды исходят из того, что доля в праве детей возникает вне зависимости от государственной регистрации, - пояснил Валерий Васькин. - Приобрели квартиру за счет материнского капитала, значит у детей уже есть доля, даже если она не выделена. А если продать квартиру, то какова судьба сделки? Если сделка просто нарушает требования закона – она оспоримая. Но если она еще и нарушает права третьих лиц – сделка является ничтожной. В соседних регионах есть такая практика: когда родители без выделения доли детей продают квартиру, прокурор в интересах детей обращается в суд. И сделка признается ничтожной, тк родители без согласия детей продали их имущество. Поэтому возникает вопрос: как обезопасить себя от такого? Неспроста многие банки стали требовать справки о том, что при приобретении недвижимости средства маткапитала не использовались. Это очень важно. А если прошло несколько сделок после покупки с использованием материнского капитала? Даже конечный добросовестный покупатель не будет защищен. Почему? Имущество у ребенка выбыло помимо его воли. Поэтому ребенок вправе истребовать долю, хотя вся квартира ему не принадлежит. Правовые и неправовые последствия тут понятны.

Так что при сделках на вторичном рынке важно обезопасить покупателей. При этом есть еще и риск, что доля детям была выделена, но по размеру меньше, чем нужно. Сейчас суды считают, что доля должна рассчитываться исходя из соотношения используемых средств маткапитала к общей сумме сделки.

Виктор Серков

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх