Метражи - Недвижимость крупным планом

Игорь Голубев: «Рынок коммерческой недвижимости всегда был непростым»

Рубрика: Жилая недвижимость, Рынок жилья, Исследование рынка

14.03.2017

В рамках Межрегионального этапа FIABCI Prixd’Excellence Perm 2017 мы продолжаем серию мини-интервью с экспертами конкурса.

Рынок коммерческой недвижимости Перми стал более открытым, покупок офисных площадей стало больше, а дискаунтеры получили возможность размещения на торговых главных площадках города. О трудностях, тенденциях и перспективах рынка коммерческой недвижимости рассказал эксперт FIABCI Prixd’Excellence Perm 2017 заместитель генерального директора PAN City GroupCPM Игорь Голубев.

 Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости Перми и края?

– Рынок коммерческой недвижимости в Перми всегда был непростым. Тем не менее, в регионе присутствует активность, как в сегменте продажи, так и в аренде. На рынке появились собственники объектов, которые хотят не просто «прощупать» рынок по цене, но и  реализовать свои активы. Поэтому мы можем говорить о сбалансированности требований самого покупателя и продавца, которые заканчиваются сделкой. Современная модель развития бизнеса по-прежнему приводит к тому, что ряд собственников помещений не выдерживают кредитной и финансовой нагрузки, в результате чего принимают решения о реализации своих объектов.

Сегмент коммерческой недвижимости всегда был инвестиционно привлекательным для инвесторов и на протяжении долгого времени являлся ключевым. Сегодня решения о покупке инвестиционных объектов принимаются более взвешенно, нежели ранее. Уровень доходности по разным инвестиционным инструментам находится практически на одинаковом уровне.  В 2016 году перед нашими клиентами стояла задача выбрать источник стабильного и долгосрочного дохода из нескольких вариантов: ценные бумаги, банковский вклад (депозит), приобретение коммерческой недвижимости, а также приобретение жилой недвижимости, с целью получения арендного дохода. В текущих экономических условиях, для того чтобы сделать правильный выбор, необходимо понимать доход от всех инструментов и оперативно оценивать возможные риски: изменение налогооблагаемой базы, отсутствие устойчивого потока арендаторов, высокая конкуренция как на вторичном, так и на первичном рынке коммерческой недвижимости.

– Какие основные тенденции вы бы отметили? 

– Тенденции рынка изменяются: цены снижаются, а покупатель анализирует рыночную стоимость объекта в ситуации «как есть» и «как может быть». Инвестор заранее задумывается и составляет портрет будущего арендатора. Круг потенциальных пермских арендаторов существенно ограничен, в том числе, и федеральных, готовых зайти на Пермский рынок. Прослеживается нехватка помещений, соответствующих их стандартам и требованиям. Зачастую расходы на управление объектом, его эксплуатацию, коммунальные  платежи и налоги превышают общую доходность объекта. Особенно данная тенденция усугубилась при текущей экономической ситуации, когда арендаторы требуют дополнительных преференций в виде  арендных каникул, дисконтов, условий по подготовке помещений.

Я бы выделил семь основных тенденций:

  1. Рынок непростой, но всегда есть возможность реализовать амбиции начинающим  инвесторам. Сегодня открылись перспективы входа на рынок с небольшой суммой инвестиций. Во всех сегментах, даже в  торговой есть такие предложения.
  1.  На рынке всё чаще стали появляться предложения в формате «Купи офис по цене квартиры» с разнообразными схемами приобретения: аренда с правом выкупа, длительная рассрочка, скидки, покупка объекта с привлечением доступного кредитного ресурса. Например, банк «Урал ФД» предлагает нашим клиентам кредит с 10% первым взносом по ставке от 13,5% годовых. Банки начинают развивать ипотеку под коммерческую недвижимость, для наших клиентов до 10 лет включительно.
  1. Сохранилась тенденция прошлого года по усреднению ставок на помещения, находящиеся в центре города, так и в удаленных районах. В наступившем году этот тренд усилился, в том числе в связи с введением платных парковок в центральной части города. В будущем расширение зоны парковок  приведет к развитию офисной недвижимости на периферии.
  1. 2017 год – время новых возможностей для операторов, которые ранее в силу высоких ставок не могли позволить себе размещаться на самых ликвидных площадках. Дискаунтеры (FIXPrice, продуктовые сети «Пятерочка», «Магнит» и другие) открывают свои точки в главных торговых коридорах и в составе крупных торговых центров.
  1. Рынок коммерческой недвижимости стал более открытым. Это связано с тем, что появилась возможность получать  актуальную аналитическую информацию по ситуации на рынке, в том числе по реальным сделкам на  открытых площадках, форумах, бизнес-завтраках и других мероприятиях. Благодаря этому обмену опытом,  растёт профессионализм участников рынка, приводящий  к тщательной проработке проектов коммерческой недвижимости при их продаже или покупке.
  1. Девелоперы еще на этапе проектирования строительного объекта концептуально прорабатывают возможность присутствия коммерческой недвижимости на первых этажах жилого комплекса. Связано это, прежде всего, со сложной реализацией и низкой доходностью этих помещений. И все чаще по некоторым проектам принимают решения в сторону жилой недвижимости.
  1. могут подобрать объект  и обеспечить его доходность.

 Изменились ли у арендаторов и покупателей требования к коммерческим площадкам за последние годы? Что пользуется спросом?

– В 2016 году усилилась тенденция, когда спросом продолжают пользоваться помещения «мелкой нарезки» от 20 до 50 метров. Собственники объектов, которые ранее реализовывали свои площади целыми этажами, готовы идти на продажу в формате небольших помещений. В большинстве случаев это приводит к конфликту интересов большого количества собственников и мешает эффективному управлению объектом. Также прослеживается сохранение тенденции по отсутствию спроса на крупные площади более 300 метров (исключением являются  продуктовые операторы).

Требования покупателей/ арендаторов не изменились. Ключевым фактором при покупке коммерческой недвижимости по-прежнему остается цена приобретения, однако сейчас существуют дополнительные критерии, определяющие потенциал и инвестиционную привлекательность объекта, на которые покупатель обращает пристальное внимание: месторасположение объекта, качественно проработанная концепция, долгосрочные арендные контракты, стабильный доход и срок окупаемости.   

 Какие основные критерии оценки для коммерческих объектов вы бы выделили в рамкахконкурса FIABCI Prix d’Excellence Perm 2017? 

– Основными критериями считаю факторы, которые напрямую влияют на инвестиционную привлекательность объекта коммерческой недвижимости, а именно:

  1. Локация объекта (транспортная доступность, пешеходные и автомобильные трафики).
  2. Качество концепции объекта.
  3. Постоянный устойчивый доход с объекта.
  4. Срок окупаемости.

Справка:

Напоминаем, что в Перми проходит Межрегиональный этап Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards», в рамках которого будут определены лучшие девелоперские проекты в десяти номинациях.

Подведение итогов конкурса состоится 20 апреля 2017 года в Перми в рамках I Межрегиональной Конференции «Стратегический девелопмент региона – развитие архитектуры и инвестиционной привлекательности». Заявки на участие принимаются до 3 апреля 2017 года. Больше информации об участии в конкурсе вы найдете на сайте Межрегионального этапа FIABCI Prix d’Exellence Awards Perm 2017.

Организаторами Межрегионального этапа являются Российское национальное отделение Всемирной Федерации профессионалов рынка недвижимости FIABCI-Россия, Информационный альянс «Медиана» и Российская гильдия управляющих и девелоперов. Конкурс проходит при поддержке администрации Перми, правительства Пермского края, Пермской торгово-промышленной палаты и ассоциации «Пермские строители».

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх