Метражи - Недвижимость крупным планом

Недетские гарантии. Даст нотариус для сделки с квартирой ребенка

24. 02. 2016 Рубрика:
29 декабря стало обязательным нотариальное удостоверение некоторых сделок с недвижимостью. Месяц спустя первые итоги подвели на круглом столе представители прокуратуры и краевого суда, Росреестра и органов опеки... Рассказывает участник круглого стола, президент Нотариальной палаты Пермского края Надежда Пьянкова.
Недетские гарантии. Даст нотариус для сделки с квартирой ребенка

– Надежда Николаевна, по каким причинам появились поправки?

– Поправки вводят обязательное нотариальное удостоверение для некоторых сделок.

Именно: для сделок по продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему (или недееспособному); для сделок с недвижимым имуществом, которое передано в доверительное управление либо под опеку; для сделок по продаже третьему лицу доли в праве собственности на объект недвижимости или земельный участок... (ч. 2 ст. 30, ч. 1 ст. 24, ч. 3 ст. 24.1 Федерального закона N122-ФЗ «О госрегистрации прав», в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N391-ФЗ)

Основная причина для этих поправок – намерение защитить наиболее слабых участников оборота. В случае с детьми нужен независимый эксперт, чтобы проверить разрешение органа опеки и вообще законность сделки.

Другая цель законодателя – защитить от квартирных рейдеров. Они покупают маленькую долю и выживают остальных собственников, чтобы за бесценок купить остаток квартиры.

 

– Назовите этапы в продаже квартиры, где один из собственников – ребенок.

– Первый этап – орган опеки. До недавних пор в его разрешении на продажу стояло: «Продать с условием одновременной покупки» (ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке»).

Это условие об одновременности выполнить крайне сложно. Получается, будто нотариус и не проверял разрешение.

Данный вопрос мы поставили перед органами опеки на круглом столе. И нас услышали.

Теперь появляются разрешения с другой формулировкой. Но и заявление в орган опеки следует писать правильно: «С условием последующей покупки».

 

– Можно ли продать «детскую» долю, чтобы погасить ипотеку?

– Подобные разрешения органа опеки встречаются: деньги от продажи истратить на полное погашение ипотечного кредита, а в новой квартире выделить долю ребенку. Или: передать новую квартиру ребенку.

Но родители ничего не купили на имя несовершеннолетнего. Во-вторых, ребенок получил в ипотечной квартире долю: подарок за деньги – по сути. Никто не знает, какими будут последствия: сочтет ли это неправильным прокуратура, пойдет ли в суд сам бывший ребенок (п. 3 ст. 37 ГК, ср. Определение Верховного суда Удмуртской республики от 6.11.2013 по делу N33-3946).

 

– Предположим, разрешение все же получено. А дальше?

– Далее продавец «детской» доли письменно извещает о продаже остальных собственников: они имеют преимущественное право на покупку (п. 2 ст. 250 ГК РФ, ч. 1 ст. 24 Федерального закона N122-ФЗ).

Самый простой способ уведомления: предложить другим собственникам зайти к нотариусу и оформить отказ. Если это невозможно, то для продавца правильнее всего обратиться к нотариусу.

Нотариус установит место регистрации прочих собственников, отправит заказные письма, отследит их на портале Почты России. Уведомление по месту регистрации судьи считают надлежащим.

Установить сособственников – это не обязанность нотариуса. Он узнает о других собственниках от продавца и проверяет данные по ЕГРП и другим каналам.

Вспомнить все – в интересах продавца. Иначе в течение 3 месяцев другой собственник может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Этот срок начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав (п. 3 ст. 250, п. 1 ст. 200 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N4).

В итоге продавец оплатит моральный ущерб и судебные издержки. Как минимум.

 

– Как нотариус проверяет законность сделки?

– Нотариус выясняет волю сторон. Он проверяет поданные документы. И может сам запросить: информацию из реестра лиц, признанных судом недееспособными; сведения из реестра банкротств; кадастровую стоимость, кадастровый паспорт; выписку из ЕГРП... (ст. 55 Основ законодательства о нотариате, п. 10-18 Приказа Минюста РФ от 15.03.2000 N91).

Есть сложности с проверкой договора купли-продажи. Так, его существенное условие – перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением. Перечень этот составляется со слов продавца, который несет за них ответственность (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

И сведения о прописке не помогут очертить весь круг правообладателей. Не помогут в случае завещательного отказа. Или в случае брачного договора, который при разводе предоставляет супругу-несобственнику пожизненное право пользования (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 1 ст. 42 СК РФ).

 

– Как долго нотариус удостоверяет договор купли-продажи?

– Около суток. Затем нотариус может передать документы на регистрацию в Росреестр: на бумаге и в электронном виде (ст. 86.2 Основ).

Некоторые предпочитают сами относить документы в Росреестр, чтобы получить свидетельство о регистрации. Хотя с 1 января 2017 года оно выдаваться не будет: останется только выписка из ЕГРП (ч. 1 ст. 14 Федерального закона N122-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Федерального закона «О госрегистрации недвижимости»).

 

– Какие последствия будут вызваны новациями?

– Документы в ЕГРП будут оформлены более правильно. Реестр станет достоверней.

И обстоятельства, которые подтвердил нотариус, не требуют доказывания. Тому, кто захочет их оспорить, нужно сначала установить существенное нарушение порядка совершения нотариального действия или опровергнуть подлинность нотариально оформленного документа. Иначе сделку сложно признать недействительной (ч. 5 ст. 61 ГПК РФ).

Эти 2 момента приведут к уменьшению судебных споров.

Кроме того, посмотрите на обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями ООО. В свое время эта мера радикально сократила мошеннический «отжим» долей. А сегодня поправки оздоровят наиболее чувствительные места рынка недвижимости.

Беседовал Андрей Пепелышев

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх