Метражи - Недвижимость крупным планом

Кадастровый паспорт. У каждого дома должно быть ЭТО

15. 03. 2016 Рубрика:
Таунхаусы – один из самых популярных форматов загородного жилья, но при этом и один из самых проблемных. С какими препятствиями могут столкнуться покупатели жилых помещений в блокированных домах при их постановке на кадастровый учёт и оформлении права собственности, нам рассказала директор ООО «ТехКадастрГеодезия» Ольга Стрелкова.
Кадастровый паспорт. У каждого дома должно быть ЭТО

– Ольга Валерьевна, что, с точки зрения законодательства, понимается под жилым домом блокированной застройки (таунхаусом)?

– В соответствии со ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, в данном случае имеются в виду жилые дома с количеством этажей не более трёх, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проёмов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Представляется, что признаки жилого дома блокированной застройки определены недостаточно чётко. Квалифицирующий признак блока «предназначен для проживания одной семьи» в силу его изменчивости вряд ли можно признать удачным. Непонятно также и одновременное присутствие двух взаимоисключающих признаков блока: «расположен на отдельном земельном участке» и «имеет выход на территорию общего пользования». Если каждый блок расположен на отдельном земельном участке, то он не может иметь выход на территорию общего пользования. В то же время, если блок имеет выход на территорию общего пользования, то он не может располагаться на отдельном земельном участке. Нечёткость понятия жилого дома блокированной застройки приводит к различному его толкованию и применению на практике.

 

– Какова специфика постановки на кадастровый учёт помещений в таких строениях?

– В соответствии с Законом о кадастре,* объектами кадастрового учёта являются в том числе помещения, которые в Государственном кадастре недвижимости учитываются с назначением «жилые» или «нежилые». При этом жилые помещения в многоквартирных домах в Государственном кадастре недвижимости учитываются в виде комнат или квартир. Учёт помещений в жилых домах блокированной застройки в виде комнат или квартир Законом о кадастре не предусмотрен, поэтому каждый блок в таком здании, являющийся частью жилого дома, учитывается в Государственном кадастре недвижимости с назначением «жилое помещение» без указания вида жилого помещения – квартира или комната.

Изложенный порядок кадастрового учёта блоков как жилых помещений Законом о кадастре и другими нормативными правовыми актами прямо не регламентирован, а является лишь мнением Минэкономразвития РФ. Следует отметить, что Минэкономразвития не наделено полномочиями по разъяснению законодательства РФ, о чём прямо отмечает в своих письмах. В этой связи суждения министерства по вопросам кадастрового учёта вряд ли можно считать истиной в последней инстанции. Представляется, что мнение о возможности учёта блока как жилого помещения не соответствует определению понятия жилого дома блокированной застройки. Квалифицирующий признак блока «расположен на отдельном земельном участке» не присущ помещению. На отдельном земельном участке может быть расположен только самостоятельный независимый объект недвижимости, в частности, здание.

 

* Примечание: здесь и далее под Законом о кадастре понимается Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (прим. ред.).

 

– К каким проблемам могут привести такие несовершенства в законодательстве?

– Как уже говорилось, на сегодняшний день Минэкономразвития РФ и Росреестром сформирована позиция, что жилой дом блокированной застройки относится к виду объектов недвижимости, подлежащих государственному кадастровому учёту, – зданию, которое учитывается в Государственном кадастре недвижимости с назначением «жилой дом». Если соглашаться с данной позицией, то постановка на кадастровый учёт таких объектов ничем не должна отличаться от постановки зданий, имеющих иное назначение. Для этого подготавливаются технические планы, в которых отражается в том числе назначение здания – «нежилое здание», «жилой дом», «многоквартирный дом». Однако зачастую блоки жилых домов блокированной застройки, расположенные на отдельных земельных участках, ещё до введения в действие с 01.03.2008 г. Закона о кадастре были учтены организациями технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости – здания, соответственно, право собственности на них также было зарегистрировано как на здания. Согласно ст. 43 Закона о кадастре, объекты недвижимости, в отношении которых был проведён технический учёт и (или) осуществлена государственная регистрация права, признаются ранее учтёнными объектами недвижимости, т.е. учтёнными в соответствии с требованиями Закона о кадастре. Таким образом, сегодня нередко складывается ситуация, когда часть блоков жилого дома блокированной застройки уже состоит на кадастровом учёте в качестве зданий, а в отношении другой части техническая инвентаризация по какой-либо причине не была проведена и право собственности не зарегистрировано, поэтому для государственной регистрации права собственности на них требуется проведение кадастрового учёта. Логично было бы учесть данные блоки также в качестве жилых зданий, но, согласно изложенной выше позиции Минэкономразвития РФ и Росреестра, блоки подлежат учёту как помещения жилого дома блокированной застройки. Согласно Закону о кадастре, помещения учитываются при условии учёта здания, в котором они расположены. Но жилой дом блокированной застройки в целом на кадастровом учёте не состоит, а состоят лишь его блоки в качестве отдельных зданий, поэтому постановка дома на кадастровый учёт не представляется возможной, соответственно, и учёт блока в качестве помещения также не может быть проведён. Данная тупиковая ситуация, скорее всего, может быть разрешена только в судебном порядке.

 

– Какие документы и в какой государственный орган необходимо предоставить, чтобы поставить помещения в таунхаус на кадастровый учёт?

– Состав документов, необходимых для осуществления государственного учёта объектов недвижимости, определён ст. 22 Закона о кадастре. Для постановки к соответствующему заявлению прилагается технический план объекта, подготовленный кадастровыми инженерами – лицами, имеющими полученный в установленном порядке квалификационный аттестат кадастрового инженера. Таковые, в частности, есть в нашей компании.

Далее заявление и все необходимые приложения к нему предоставляются в орган кадастрового учёта – филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Пермскому краю (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю): г. Пермь, ул. Дзержинского, д. 35. Указанное заявление и документы могут быть поданы также в орган кадастрового учёта через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Беседовала Мария Дубровская

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх