Метражи - Недвижимость крупным планом

Упор на массовость: итоги жилищного строительства Перми за 2017 год

29.12.2017
Аналитический центр «Медиана» традиционно подвел строительные итоги года.

2017 год можно назвать годом медленного восстановления после кризиса, постигшего экономику страны в 2015 году.

Рынок недвижимости, как один из показательных по состоянию экономики, в целом,  малыми темпами начал восстанавливаться. Стабилизация валютного рынка и снижение ключевой ставки (за 2017 год ЦБ снижал ставку 6 раз – на 2,25% в общей сложности) привели к увеличению объемов ипотечного кредитования на 28%, которое выходит на докризисный уровень 2014 года. По итогам года объем ипотечного кредитования в Пермском крае составляет 27 млрд. руб. (в 2014 году было выдано 28 млрд.руб.), - это на 2,9 тысячи кредитов больше относительно предыдущего года. Также отмечается увеличение среднего срока кредитования на полгода. С увеличением объемов ипотечного кредитования увеличилась и задолженность по ним на 12% относительно уровня предыдущего года. Она составляет 95 млрд.руб. Из них просроченная задолженность – 1,5 млрд.рублей. Это 1,6% - значительно ниже, чем по потребительским кредитам и кредитам юридическим лицам.

В целом, 2017 год запомнился историческим падением ипотечных ставок, повышенным спросом на рефинансирование, незначительным ростом цен на жилье и появлением необычных предложений на строительном рынке. Сегодня рынок чувствует себя относительно стабильно, если его сравнивать, например, в 2015 и 2016 гг.



Предложение

По итогам 2017 года произошли изменения в структуре предложения новостроек. Максимальное предложение сконцентрировано в сегменте класса качества «эконом» - 61%. Квартиры класса «комфорт» составляют 34%. Доля жилья «бизнес» класса составила 5% от общего объема многоквартирного жилого строительства. Таким образом, за год произошло увеличение доли массового жилья с 50% до 61%.

Доля кирпичных домов среди новостроек сократилась с 31 до 25% от общего объема предложения. Кирпичного домостроения в Перми становится меньше, потому что себестоимость строительства высока. В 2017 году отмечен рост домов, строительство которых осуществляется по монолитно-каркасной технологии.

Структура предложения на вторичном рынке осталась неизменной – максимальный объем сосредоточен в жилье 60-80х годов («хрущевки» и «брежневки»).

Самым крупным проектом, строительство которого начато в 2017 году, является жилой комплекс «Дуэт» (ГК «ПМД»). Площадь дома составляет 33,6 тыс.кв.м. Запланированный срок реализации проекта – 4 квартал 2019 года. Крупных премьер на строительном рынке Перми в текущем году не вышло. В основном, строительство ведется в уже существующих жилых комплексах, также на рынок выходят проекты точечной застройки эконом и комфорт сегмента.

В 2017 году в пятерку лидеров по объему ввода жилья вошли такие девелоперы, как «ПЗСП», «Сатурн – Р», «Кортрос – Пермь», «ПМ-Девелопмент» и «Девелопмент-Юг». На их долю приходится большая часть (59%) суммарной площади возведенного жилья. По итогам года тройка лидеров по объему ввода жилья изменилась незначительно. Если в 2016 году лидерами являлись все местные застройщики – «Сатурн – Р», «СПК», «ПЗСП», то в текущем году фаворитом на строительном рынке стал местный застройщик «ПЗСП», который построил 76,1 тысяч квадратных метров (16% от возведенного жилья). На вторую позицию спустился застройщик «Сатурн-Р», по итогам года объем ввода жилья составляет 74 тысячи квадратов или 15%. На третьей позиции расположился столичный девелопер ГК «Кортрос», возводящий жилой комплекс «Гуливер» в рамках комплексного освоения территории (показатель текущего года компании составляет 55,2 тыс.кв.м.).

Суммарный объем возведенного жилья в 2017 году составляет 480 тысяч кв.м. или почти 9,5 тысяч квартир для пермяков.

Негативной тенденцией на строительном рынке Перми является увеличение количества «проблемных» многоквартирных домов, обязательства по передаче квартир, на которые не исполняются застройщиками. По итогам года такие объекты составляют треть от общего числа новостроек. Для сравнения, в 2014 году долгостроев и «проблемных» домов насчитывалось в два раза меньше.

В целом в течение года в сегменте сохранялась достаточная активность девелоперов по выводу объектов на рынок. Годовые показатели объема возведенного жилья остались на уровне прошлого года. Несмотря на сложную макроэкономическую ситуацию, показатель ввода жилья является «третьим максимумом» после бума в 2014 году (тогда было построено 530 тысяч кв.м.) и показателя прошлого года.

Спрос

Спрос на жилье в Перми по итогам года увеличился в основном благодаря удешевлению ипотеки. Наблюдается укрепление тенденции смещения интереса покупателей в сторону вторичного жилья. Падение спроса на новостройки связано со снижением темпов их ввода, удешевлению ипотеки и нивелированию ставок на жилье.

Сегодня часть застройщиков испытывают некоторые финансовые затруднения, в связи с этим смещают сроки ввода жилых объектов в эксплуатацию, а некоторые и вовсе становятся банкротам и уходят с рынка. Покупатель не готов подвергать себя риску и вкладывать свои сбережения в объекты на начальной стадии строительства - котлована.

Но есть и малая часть застройщиков, которые сдают свои дома с опережением срока на 3-6 месяцев.

Инвестиционный спрос на протяжении последних двух лет снижается. Сегодня он не превышает 7%, когда как в 2014 году инвестиционных сделок осуществлялось в среднем 15-20%. Главная цель инвестиций сегодня – это не столько заработать на покупке квартиры, сколько вложиться в качественный и ликвидный актив.

Средний возраст покупателя новостройки составляет 30-35 лет. Вторичное жилье покупают люди постарше – 30-45 лет. В текущем году на вторичном рынке 53% сделок заключалось в отношении однокомнатных квартир и 37% сделок приходилось на двухкомнатные квартиры. На рынке новостроек ситуация отличается: только 35% покупателей отдавали предпочтение однокомнатным квартирам. Более востребованными были двухкомнатные квартиры, - 46% заключенных сделок. Трехкомнатные квартиры большим спросом не пользовались.

Определяющим фактором для покупателей является цена квартиры. В массовом сегменте спросом пользовалось жилье низкой стоимости: однокомнатные квартиры – до 1,5 млн рублей, двухкомнатные – до 2,3 млн рублей, трехкомнатные – до 3 млн рублей.

Среди новостроек остаются популярны европланировки квартир с просторной кухней-гостиной площадью от 30 кв.м. На вторичном рынке – объекты индивидуальной и улучшенной планировки площадью от 25 кв.м.

Ценовая ситуация

В очередной раз рынок новостроек по итогам года показал положительную ценовую динамику. Относительно 2016 года цены на новое жилье подорожали на 5% и составили 54 тысячи рублей за квадратный метр. Росту цен поспособствовало удорожание себестоимости строительства.

Цены на вторичном рынке малыми темпами сползали вниз до отметки 47 тысяч рублей за квадратный метр. По итогам года коррекция цены составила 4%.

В 2017 году размер условного торга снизился до 5%. В 2015 году он составлял в среднем 15%, в 2016 – 10%.  Разница между начальной ценой продажи и ценой сделки существенно сократилась – это свидетельствует о некой стабилизации между запросами продавцов и возможностями покупателей.

Специальные акции в условиях существующего рынка не теряли своей актуальности в течение всего года. Анонсируемый размер дисконта при 100-% оплате большую часть года варьировался от 1,5% до 3% и достигал 5-7% в предновогодний период.

Средний бюджет квартир в новостройках по итогам года увеличился на 6% и составил 3,4 млн руб, что связано со смещением объема предложения в сторону более просторных по площади квартир. Средняя площадь квартир также возросла с 59 квадратов до 63. На вторичном рынке при неизменной средней площади квартир (52 кв.м.) бюджет покупки сократился на 8% и составил 2,5 млн.руб.

Стоит отметить, что сейчас самое оптимальное время для удовлетворения своих личных потребностей в улучшении жилищных условий, а переводить излишние квадратные метры в деньги сейчас не выгодно.

Прогноз

Несмотря на слабоположительную динамику российской экономики, граничащую со стагнацией, существенных изменений на пермском рынке жилья в 2018 году не ожидается. Он по-прежнему будет находиться в стадии рецессии. Относительная стабилизация наступит только лишь к 2020 году.

Платежеспособность населения за год не повысится. Данный фактор скажется на снижении спроса на жилье и замедлении темпов его возведения. В 2018 году объем ввода жилья планируется на уровне текущего года – 450 тысяч квадратных метров.

В долгосрочной перспективе реформа, регулирующая долевое строительство в 2018 году, приведет также к сокращению объемов ввода жилья. Произойдет это не ранее, чем через 2-3 года.

Основным драйвером спроса на рынке жилья останется ипотека. На уровне низких ипотечных ставок на жилье ожидается ужесточение банками процедуры андеррайтинга.

Цены на новостройки продолжат планомерно повышаться за счет роста стоимости строительных материалов и к концу года рост составит порядка 3-5%. За счет уравненных ставок по ипотечным кредитам вторичный рынок нащупает вектор к росту. Ликвидные объекты на вторичном рынке поправятся в цене на 5-7%, тем самым сократится разрыв между ценами первичного и вторичного рынков. 

Спрос останется умеренно стабильным.

Специальные акции и условия как способ привлечения покупателя будут действовать и в следующем году.

Компактная нарезка квартир будет преобладать и в новых проектах следующего года. Рынок продолжит пополняться качественно новыми проектами с функциональным жилым пространством. На вторичном рынке по-прежнему будет преобладать жилье 60-80х годов.

В целом рынок останется благоприятным для покупателя с точки зрения действия различных специальных условий, достаточного выбора на рынке, а также выгодных условий по ипотеке. 

Аналитический центр «Медиана»

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх