Метражи - Недвижимость крупным планом

СВОДНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА СОВРЕМЕННЫХ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ

17.03.2006
Основной тенденцией рынков недвижимости Европы и США, вслед за которыми развива-ются и рынки крупных российских городов, можно назвать постепенное смещение предпочте-ний в сторону возведения крупных объектов смешанного типа. По данным экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал» за последние 2 года в указанном направлении начал ак-тивно продвигаться и пермский рынок

Многофункциональный комплекс – объект (или несколько объектов) недвижимости, сочетающий в себе помещения двух или более эксплуатационных назначений (магазины, офисы, развлекательные заведения), в которых могут быть объединены коммерческая и жилая функции. При этом, как правило, одна из функций является основной.
Создание многофункциональных комплексов обусловлено следующими его преимуществами перед узкоспециализированными центрами:
1.Эффективное использование земельного участка под застройку, экономия ресурсов (в частности энергоресурсов).
2.Сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности (об-щая площадь многофункционального здания, как правило, ограничена возможно-стями площадки и концепцией, тогда как специализированные здания имеют огра-ничения по емкости рынка и востребованности площадей).
3.Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, тем самым, увеличивая общий человекопоток и посещаемость.
4.Возможно возникновение синергетического эффекта - сопутствующие функции могут взаимодополнить потоки посетителей, в том числе и за счет большей известности объекта на рынке.
5.При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность объекта становится его дополнительным преимуществом, т.к. этот объект можно перепрофилировать.
6.Многофункциональность объекта увеличивает инвестиционную привлекательность проекта, т.к. имеет место уменьшение рисков за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости).
При этом по мнению специалистов «ЭР-Капитал», массовому строительству многофунк-циональных комплексов препятствуют следующие дополнительные сложности, которые чаще всего возникают при его создании:
1.Сложности, связанные с правильным выбором концепции комплекса еще на стадии проектирования, - необходимость прогнозирования, т.к. за период строительства ситуация на рынке может существенно измениться.
2.Ключевой акцент на зонировании объекта, которое необходимо хорошо продумать и произвести еще на этапе проектирования. (Неудачная концепция и зонирование могут привести к столкновению функций).
3.Особенная, более сложная стратегия позиционирования и продвижения объекта (необходима продуманная расстановке акцентов).
4.Специфичность, большая сложность и затратность эксплуатации и управления объектом.
5.Дополнительное внимание необходимо уделять поддержанию качественного уровня здания.
В настоящее время среди существующих в России многофункциональных комплексов можно выделить следующие наиболее часто встречающиеся разновидности в зависимости от основного назначения объекта: торгово-офисные центры, офисно-торговые центры, гостинич-но-торговые комплексы, гостинично-офисные комплексы, торгово-гостиничные комплексы, торгово-развлекательные комплексы, многофункциональный жилой комплекс.
Торгово-офисный центр - многофункциональный нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть здания занимают офисные помещения. Обе функции объекта, как правило, нейтральны по отношению друг к другу.
Из современных объектов в данную группу можно отнести такие крупные центры, как ТЦ «Алмаз», Гипермаркет «Семья», ТЦ «7 пятниц», ТЦ «Сибирский».
Офисно-торговый центр - многофункциональный нежилой объект, в основе которого  бизнес-центр любого класса, а на нижних этажах которого располагаются магазины.
В бизнес-центрах высокого класса целесообразно создание дорогих магазинов (в том числе парфюмерии, ювелирных изделий, бизнес-сувениров, магазинов импульсивных покупок), а также салонов красоты, ресторанов, центров банковских услуг, т.к. постоянный приток покупателей обеспечивает отличное местоположение подобных объектов. В данном случае торговая и офисная функции объекта нейтральны по отношению друг к другу.
В бизнес-центрах среднего и низкого класса целесообразно создание небольших торговых точек (прежде всего магазинов импульсивных покупок, бытовые услуги и пр.). В данном случае торговая функция объекта является вспомогательной и сопутствующей, т.к. основными потребителями предлагаемых на продажу услуг являются арендаторы бизнес-центра.
На пермском рынке в данную группу объектов можно отнести объекты вторичного рынка – практически все функционирующие административно-офисные здания располагают на пер-вом этаже торговые площади.
Гостинично-торговый комплекс - многофункциональный нежилой объект, в основе которого гостиница любого класса. На нижних этажах создаются магазины, классность которых зависит от уровня гостиницы.
Основная функция гостиничная, торговая функция объекта является вспомогательной и сопутствующей, т.к. преимущественно эти магазины ориентированы на туристов.
В данную категорию могут быть отнесены многие крупные пермские действующие гостиницы.
Гостинично-офисный комплекс - многофункциональный нежилой объект, в основе которого гостиница любого класса, часть площадей которой занимают помещения администра-тивно-офисного назначения.
Данная разновидность многофункциональных объектов возникла в ситуации острого дефицита административно-офисных помещений, когда часть старых гостиничных номеров была переоборудована под офисы. В качестве более крупных пермских примеров могут выступать гостиница «Центральная», «Динамо» и т.п.
Торгово-гостиничные комплексы - многофункциональный нежилой объект, в котором основная функция торговая, при этом часть площадей занимают гостиничные номера любого класса.
В таких комплексах зачастую гостиница проигрывает от соседства торгового комплекса, т.к. большинству гостей не нравится большое количество людей в комплексе. При этом торго-вый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы, которая формирует ему некоторый до-полнительный поток состоятельных покупателей.
Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка либо обременений со стороны города. Для исключения неудобств необходимо максимально изолировать покупателей торгового центра из гостиничной части. При этом необходимо, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, а обратное проникновение было возможным. Кроме того, для привлечения постояльцев в подобные комплексы необходимы и дополнительные мар-кетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать бонусы от соседства с торговым центром (например, дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре для по-стояльцев гостиницы).
На пермском рынке среди реализованных и строящихся объектов подобных комплексов нет.
Торгово-развлекательный комплекс - это совокупность предприятий торговли, реализующих универсальный ассортимент товаров, предприятий общественного питания, предприятий сферы услуг и развлечений, расположенных на определенной территории, спланированных, построенных и управляемых как единое целое. В таком комплексе, как правило, соседство двух ключевых функций (торговой и развлекательной) взаимовыгодно.
Данный формат появился в России не так давно, первым полноценным торгово-развлекательным центром считают московский комплекс "Охотный ряд" и ТЦ "Рамстор".
Необходимость создания таких комплексов вызвана стремлением привлечь дополнительный человекопоток в торговый центр за счет предоставления посетителям все большего числа дополнительных услуг. Развлекательная функция повышает конкурентоспособность комплекса. Т.к. развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.
Развлекательная функция повышает узнаваемость объекта, а также помогает «приучить» посетителей к центру, создавая образ комплекса,  который,  не задумываясь, можно посетить с любой целью – будь то покупки или отдых, совмещая приятное с полезным.
На Западе развлекательные услуги давно рассматриваются в качестве якорного арендатора, в России данная культура только зарождается.
На пермском рынке в данную группу объектов можно отнести Торгово-развлекательный комплекс «Столица». Торговая часть включает в себя продуктовый гипермаркет, супермаркет электроники, 6 крупных магазинов, около 50 бутиков. Развлекательная часть: 5-ти зальный кинотеатр, фуд-корт, ресторан, кофейня, детский развлекательный центр, боулинг на 26 до-рожек.
Весной 2006 г. планируется ввод в эксплуатацию части ТРЦ «Колизей», в котором помимо магазинов и fast food разместился крупный спортивный центр.
Многофункциональный жилой комплекс - многофункциональный объект (или несколько объектов), в котором, как правило, основная функция жилая, при этом значительная часть отведена под коммерческие объекты как торгово-офисного, так и развлекательного назначения. Переход к подобной комплексной застройке позволяет помимо ранее перечисленных преимуществ создавать дополнительный спрос за счет развития отдельного микрорайона в целом.
На пермском рынке ярким примерам данной группы современных объектов является жилой дом по ул. Г.Звезда, 27, на нижних этажах которого разместились офисные и торговые помещения, а также спортивный клуб, рестораны, кофейня.
В Перми наибольшее распространение получило такое направление многофункциональных комплексов, как торгово-офисные центры, которые традиционно становятся пионерами на рынке многофункциональных комплексов. К основным недостаткам, характерным для некоторых возведенных в Перми многофункциональных объектов, можно смело отнести неудобный (или недостаточный по размеру) паркинг и подъездные пути, а также непродуманную концепцию комплекса (либо неудачное ее воплощение - неправильное зонирование, отсутствие навигации).
Среди крупных строящихся многофункциональных объектов можно выделить следующие (данные СМИ):
Холдинг «ЭКС» реализует проект по строительству второй очереди ТЦ «Семья» (общей площадью 70 тыс. кв. м.) - торгово-развлекательный центр, в котором будет мультиплекс с восьмью кинозалами, боулинг, фуд-корт, крупные магазины и подземная парковка на 500 мест.
Торгово-офисный центр (САТУРН-Р) по адресу бульвар Гагарина, д.46 – представляет собой комплекс (общая площадь - 9200 кв.м.) торговых, выставочных, офисных помещений и встроенных крытых автопарковок. Будет введен в эксплуатацию ориентировочно в мае 2006 г.
Два проекта реализует компания «Стройиндустрия». Срок сдачи объектов планируется на 2007 г. Это административно-жилой комплекс "Жемчужина" (Бульвар Гагарина,65а). Со-стоит из 5 зданий: 9-ти этажное офисное здание; 3-х этажное здание (супермаркет, боулинг, кафе), 3-х этажное здание банка; 3-х этажное здание торгового центра, 26-ти этажное офис-ное здание. Также - Универсальный комплекс "ЮЖНЫЙ" (ул. Чернышевского,28). Представляет собой 9-ти этажное здание с торговыми площадями, офисными помещениями, фитнес-центром, кафе.
Согласно проекту «Пермпромжилстроя», административно-жилой комплекс «Никитинский» (ул. Большевистская, 175) объединит гостиницу, жилые дома со встроенными офисными помещениями, административные здания, бизнес центр, Арбитражный суд Пермской области. Комплекс будет полностью введен в эксплуатацию в 2010 г.
Кроме нового строительства корпорацией «Перспектива» ведется реконструкция бывшего кинотеатра «Россия» и переоборудование его в торгово-развлекательный центр «Болид» (ул. Ленина, 88).
С обострением конкуренции между торговыми центрами на пермском рынке в новых объектах создается развлекательная инфраструктура, как один из способов привлечения посетителей. Поэтому в ближайшие годы специалисты ожидают дальнейшего увеличения доли торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую.

Подготовила: Князева Анна Ведущий аналитик Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал»

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх