Метражи - Недвижимость крупным планом

Перспективы развития отдаленных районов Перми

05.03.2006
На рынке инвестиций в недвижимость cложилось твердое убеждение, что строительство в центре города заведомо выгодно и суперэффективно. Безусловно, в центре сосредоточен максимальный спрос на объекты любых сегментов рынка недвижимости, как коммерческой, так и гражданской. Однако все чаще инвесторы обращают внимание на отдаленные районы, выражая робкие предположения относительно освоения их территории. Каковы же перспективы развития отдаленных районов и в чем их инвестиционная привлекательность?

Ближайшие перспективы

В соответствии с Генеральным планом, центр Перми получит развитие на правом берегу Камы в новом районе Камская долина. В проекте предусмотрена система мероприятий по комплексному освоению территории Камской Долины, создание крупного жилого и общественного комплекса с обязательным проведением до начала строительства инженерных мероприятий - повышение отметок рельефа, устройство защитной дамбы и т.п.
Именно в Камской долине, в прямой видимости с берега Камы, вполне уместно строительство  высотного архитектурного ансамбля.
Кроме Камской долины, приоритетом развития города Перми с точки зрения жилищной застройки является правобережная часть Камы, в том числе такие районы, как Нижняя Курья и Гайва.
1 - м/р «Нижняя Курья», 2 – м/р «Акулова», 3 – м/р «Камская долина», 4 – м/р Верхняя Курья,  5 – м/р Гайва, 6 – «Васильево», 7 – м/р «Ива», 8 – м/р «Липовая гора».

Городская власть считает, что стратегическую роль в развитии города должен сыграть правый берег Камы - от поселка Гайва до Кировского района. Эта территория, по словам Чупракова В.М., должна стать вторым городским центром, формирующим «лицо» современного города.
Наиболее крупными площадками  нового жилищного строительства в соответствии с Генеральным планом являются:
• Ленинский район - выборочное новое строительство в центре, Камская долина (для освоения площадки необходим комплекс мероприятий по инженерной подготовке и защите территории);
• Дзержинский район - Акулова, Заостровка;
• Мотовилихинский район - Ива-I, Ива-II, Вышка-I, Вышка-II, Вышка-восток, Висим, Академический;
• Индустриальный район - Бахаревка, Ераничи, Ипподром;
• Кировский район - Закамск, Нижняя Курья, Ласьвинские хутора, Налимиха;
• Орджоникидзевский район - микрорайоны Гайвы, Левшина, КамГЭС, Молодежный, район Васильевский лог;
• Свердловский район - Владимирский, Липовая гора, Новые Ляды.

Также  администрация города рассматривает проекты строительства в микрорайоне Акулова. 140 тыс.кв.метров жилья (1870 квартир) для шести тысяч горожан. Проект, кроме строительства жилья предусматривает создание разветвленной социальной инфраструктуры:
поликлиники на 250 посещений в смену, раздаточного пункта молочной кухни, магазинов, сберкассы. В проект также включено строительство детского сада на 220 мест. По словам представителей городских властей, подобные проекты застройки микрорайонов появились впервые за последние 15 лет.
Проблема состоит в сложности оформления и согласования разрешительной документации на строительство инженерных сетей на территории микрорайонов.
Проект по застройке микрорайона Юбилейный – 2 не менее привлекателен для жителей города и инвесторов. Планируется возвести более 147 тысяч кв.м. жилья, детский сад на 180 детей, общеобразовательную  школу на 800 учащихся.
Следует заметить, что при планировании инвестиционного проекта необходимо детальное изучение рынка, так как объекты, пользующиеся популярностью в центральных районах могут быть не востребованы в отдаленных. Для последних характерно развитие объектов социальной сферы. Возведение гипер- и супермаркетов, подобных центральным торговым комплексам, может быть здесь не уместно.

Загородная недвижимость
В последнее время наблюдается  развитие коттеджных поселков в отдаленных районах. На сегодняшний день спрос на загородную недвижимость определяется не только стоимостью дома, а в первую очередь ее месторасположением. Посёлок должен находиться в экологически чистых районах, быть обеспечен всеми коммуникациями, иметь хорошие подъездные пути и расстояние до города от него не должно превышает 40-50 км. Большим спросом пользуются объекты вблизи водоёма, даже если  они расположены на расстоянии от Перми более 50 км. Примером могут служить участки, расположенные на берегу рек – Сылвы, Камы, Чусовой, так как близость воды дает неограниченные возможности для всевозможных видов отдыха. Как правило, загородный дом приобретается именно ради чистого воздуха, отдыха на природе и здоровья.
В городской черте индивидуальная застройка особенно интенсивно развивается в Верхней и Нижней Курье, на Окуловском, на Южном, на Архирейке, на Гайве, в Заозерье, в Запруде, Заречном. Большое количество людей желают совместить преимущества проживания в собственном доме, но не хотят удаляться от города. Эти микрорайоны расположены на транспортных магистралях недалеко от центральной части города, имеют социальную инфраструктуру, экологически чисты.

Транспортная доступность
На сегодняшний день во многих зарубежных мегаполисах центральные районы являются бизнес центрами. Жилая зона находится в отдаленных от центра районах. Это связано прежде всего с развитой транспортной системой, которая позволяет за минимальное время добираться до центральных районов.
Что касается г.Перми, то в соответствии с Генеральным планом города из любой точки города до центра человек должен тратить на дорогу не более двадцати минут. К сожалению, на сегодняшний день данное правило относительно отдаленных районов не выполняется в связи с недостаточной развитостью транспортной системы города. Этот фактор во многом снижает привлекательность отдаленных районов для потенциальных жителей. На сегодняшний день ведутся активные работы в этом направлении. Развитие троллейбусной сети намечается в районы реконструкции и нового строительства - Костарево, Висим, Запруд, Вышка 2, Бахаревка, Молодежный, а также на связях районов правобережной части города между собой и через "Мотовилихинский" мост с левобережными районами. В перспективе же планируется ввести радиальные маршруты, связывающие отдаленные микрорайоны с центральной частью города. В центре количество автобусных маршрутов будет сокращено. Взамен здесь будет значительно увеличена доля трамвайных и троллейбусных перевозок. Кроме того, предполагается развитие сети маршрутных такси повышенной комфортности (микроавтобусы «Газель»), которые, минуя центр, свяжут между собой окраины областного центра. В планах пермской мэрии – запуск троллейбусных маршрутов в микрорайон Садовый и в Закамск через Парковый по новому мосту.
Также отрицательным моментом является недостаточная развитость инфраструктуры, так как основная часть торговых центров, административных зданий, культурно-развлекательных центров и объектов культуры расположена в  центральных районах.
Что касается благоустройства, то недостаточная освещенность улиц, подъездных путей  и ряд других факторов создают условия для ухудшения криминогенной обстановки.

Преимущества отдаленных районов
 
Главным преимуществом покупки недвижимости в отдаленных районах является, прежде всего цена. На сегодняшний день стоимость 1 кв.м. в Кировском и Орджоникидзевском районе примерно на 30 % ниже, чем в центральных районах города.

 

Несмотря на более низкий уровень цен, в районах строительства Красавинского моста, соединившего Кировский и Дзержинский районы, за два года до окончания  строительства и введения в эксплуатацию первой очереди моста прирост цен на квартиры в обоих районах составил 106%, при этом в целом по городу аналогичный показатель составил 87 %.
Прирост цен объясняется также тем, что отдаленные районы застраиваются более медленными темпами, чем центральные. А спрос на новостройки постоянен и превышает предложение. Сегодня жители отдаленных районов не стремятся в центр, а предпочитают улучшать жилищные условия в пределах своего района.
Отдаленные районы привлекательны с точки зрения экологического фактора, который,  в свою очередь, является одним из важнейших параметров оценки жилья, наряду с реальной стоимостью объекта. По сравнению с центром в отдаленных районах преобладают зеленые насаждения. Гораздо меньше поток транспорта, что благоприятно сказывается на окружающей среде.
 Если рассматривать Генеральный план, то перспективы развития  выглядят довольно оптимистично. Однако на пути развития инвестиционностроительного  рынка стоят административные барьеры. Отсутствуют четкие правила, регламентирующие предоставление площадок под застройку. Оформление документации и получение разрешения на строительство может занимать длительное время.
Итак, подводя итоги можно сказать, что в целом отдаленные районы являются привлекательными для инвестирования. Конечно, рынок отдаленных районов не изучен так подробно как ближние территории города, рентабельность какого-либо строительства на первый взгляд весьма сомнительна, но  специалисты уверены в наличии инвестиционных резервов и перспективах развития отдаленных районов Перми.

 

Заведующая Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН Пермякова Ольга Вячеславовна

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх