Метражи - Недвижимость крупным планом

Пермский рынок городских квартир февраль 2006

17.03.2006
Итоги февраля 2006 года. Общая ситуация, прогнозы

Общая ситуация на рынке жилья…..

По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости, февраль 2006 года ознаменовался плавным повышением прироста цен как на вторичном, так и на первичном рынке жилья г. Перми, который в среднем составил 1,3% относительно января 2006 года.
В результате, к концу второго месяца средняя цена предложения на первичном рынке составила 27 570 руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке – 24 770 руб. за 1 кв. м. Разрыв средних цен вторичного и первичного рынков жилья сократился до 11,0 %, тогда как в 4 кв. 2005 года он составлял в среднем 14%. На рынке жилья этой зимой наблюдается тенденция опережающего роста средних цен на вторичное жилье. По совокупности факторов роста специалисты полагают, что ожидать снижение цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынках не следует.
Самыми дорогими на вторичном рынке жилья в феврале были однокомнатные квартиры (26 300 руб./кв.м). Средняя удельная цена предложения в отчетном месяце для двухкомнатных квартир составила 24 940 руб./кв.м, для трехкомнатных – 23 130 руб./кв.м и четырехкомнатных – 22 890 руб./кв.м.

Средняя цена предложения на жилье за 1 кв. м
(по данным СМИ на 25.02.06г. )

Районы1 комн.2 комн.3 комн.4 и более комн.средняя цена предложения
Вторичное
Дзержинский31.8628.2927.1427.0728.63
Индустриальный29.7328.2626.5724.1627.99
Кировский23.7120.6619.9521.1821.24
Ленинский35.1031.6333.2136.8333.75
Мотовилихинский29.3926.8825.1323.3926.29
Орджоникидзевский23.1820.8918.28-20.32
Свердловский28.7629.5826.4425.7228.37
Средняя цена26.3024.9423.1322.8924.77
Первичное
Дзержинский26,4826,5129,10-27,16
Индустриальный30,8527,3327,88-28,98
Кировский20,8718,9119,0319,9719,96
Ленинский37,7836,4838,6736,0037,48
Мотовилихинский29,4427,7328,2326,2828,33
Орджоникидзевский--23,00-23,00
Свердловский29,9731,6129,2521,8329,00
Средняя цена28,1227,2727,4825,0627,57

Спрос и предложение …..
Аналитики объясняют  снижение темпов роста цен в начале 2006 года на квартиры достижением сезонного ценового максимума на рынке жилья, а также общим снижением активности рынка. Объем предложения в феврале 2006 года составил 996 квартир общим денежным объемом в 1 503 млн. руб. Количество предлагаемых на продажу квартир в январе-феврале 2006 года  по сравнению с декабрем 2005 года снизилось на 6%. По сравнению с прошлым годом уровень предложения снизился на 35 % при стабильном уровне спроса. При этом в феврале текущего года уровень предложения выше уровня спроса, чем и обусловлена стабилизация цен на рынке. При этом номенклатура спрашиваемых и предлагаемых квартир на пермском рынке совпадает. Так, максимальным спросом пользуются по-прежнему двухкомнатные квартиры, однако уровень предложения превышает уровень спроса на 20 %. В результате сезонного снижения спроса, на рынке квартир дефицит не наблюдается. 
        Относительно территориальных предпочтений: в феврале 2006 года наиболее спрашиваемыми были квартиры в Мотовилихинском районе, ведь есть устойчивая категория покупателей, предпочитающих жить в тихих спальных районах, чем в шумном городском центре. Положительно можно отметить, что уровень спроса в Свердловском районе (19% от всего объема спроса) выше аналогичного показателя в  Ленинском районе (17%), прежде всего за счет увеличения предложения в той части района, которая прилегает к центру города.

          Сравнение Пермского рынка жилья с Московским…

Специалисты отмечают, что ситуация на пермском рынке вторичного жилья во многом отличается от ситуации на столичном  рынке вторичного жилья. В Москве годовой прирост цен, вопреки всем прогнозам за 2004 год, составил 22 %, а уже в следующем году вторичное жилье в Москве, подорожало в среднем всего на 28% (в Перми – 31% в 2005 году, а в 2004 году – 41%).  Средний показатель цен по московскому рынку достиг  1 174 $ за 1 кв. м. (33 100 руб.). 
Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен на Московское жилье по итогам 2005 г. составил 1,259. Тогда как на Пермском рынке жилья аналогичный показатель составил 1,208. Можно отметить, что с вычетом темпов инфляции цены на пермском рынке жилья растут менее значительными темпами, разница составляет 3-5%. В результате, разрыв средних цен между московским и пермским жильем в настоящее время составляет 43%, тогда как в начале 2005 года этот разрыв составлял 40%.

Факторы, влияющие на стоимость жилья…..

Тенденцию плавного роста цен на рынке жилья  специалисты Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости объясняют совокупным влиянием сразу нескольких факторов. На повышение стоимости жилья в той или иной степени оказывает влияние общий экономический рост региона, повышение уровня жизни и доходов населения, инфляция и удорожание строительства, увеличение объемов строительства, развитие ипотеки.
Объем предложения на рынке главным образом зависит от того, насколько благоприятна ситуация на рынке строительства, насколько интересны условия осуществления проектов для застройщика, в том числе и себестоимость строительства. По данным Государственного комитета по строительству и жилищному хозяйству, средняя стоимость строительства 1 м² жилья в городе Перми в 2005 году составила 14 858 рублей.
За 2005 год себестоимость строительства по данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю увеличилась на 19,5% при 20,5%-ом увеличении цен на рынке жилья (без инфляции). Сопоставив динамику изменения себестоимости строительства и рыночных цен, прослеживаются незначительные отклонения в темпах роста на этих двух рынках. Однако, индекс потребительских цен значительно отличается от общих показателей темпа роста на первичном рынке жилья в городе Перми.
Также динамика стоимости жилья наглядно подтверждает изменение платежеспособности населения. По официальной статистике Пермоблкомстата, денежные доходы,  полученные населением Пермской области в 2005 г., составили по предварительным расчетам  7811  рублей  в среднем на душу в месяц и  увеличились по сравнению  с 2004 годом на 22,6%. Реальные   среднедушевые денежные доходы возросли на 9,9%. Отдельно можно отметить влияние роста доходов населения на спрос. Раньше только состоятельные семьи могли накопить на кооператив, большинство ждали очереди на квартиру.
Вслед за ростом платежеспособности населения на формирование спроса влияет  развитие различных финансовых схем осуществления приобретения жилья. В настоящее же время на стадии становления находится ипотечное кредитование.
Безусловно, ипотека дает покупателям ряд преимуществ и реальные для многих возможности приобретения жилья в рассрочку. В результате чего, спрос, преимущественно, на готовые объекты, возрастает. Вслед за резким ростом платежеспособного спроса при относительной ограниченности рынка вторичного жилья ожидается должный эффект роста цены. Однако пермский рынок все-таки насыщается новым объемом предложения, и наряду с активным спросом на вторичное жилье с фронтов ипотеки, оказывает сдерживающий эффект на цены. По статистике, в 2005 году введено в эксплуатацию более 300 000 м2 жилой площади (квартир), что ощутимо выше показателей предыдущего периода. По прогнозам, до конца года эта планка поднимется до 400 000 м2, а может и выше.
Таким образом, ценовой рост вторичного рынка опережает рынок новостроек и строящегося жилья. Согласно данным регулярного мониторинга, разница цен постепенно сокращается и в настоящий момент составляет порядка 11%, что является неадекватным соотношением между новым и старым жильем. При изменении ситуации в отношении ипотеки на рынке строящегося жилья в сторону увеличения объемов сделок, специалистами прогнозируется нормализация не только ценовых уровней указанных сегментов, но и стабилизация цены в целом по рынку жилья. Под стабилизацией специалистами понимается не «замораживание» цены на одном уровне, а ровные, может чуть опережающие общую инфляцию темпы роста, стабильного роста.

Прогнозы на  2006 год…..

Сегодня по итогам двух месяцев можно сделать первые выводы о перспективах рынка недвижимости в 2006 году. В этом году, с большой долей вероятности можно говорить о стабильном развитии пермского рынка жилья. Учитывая растущие потребности и возможности пермских покупателей в современных схемах финансирования приобретения жилья, а также объемы строительства, аналитиками делается прогноз общего прироста цен на пермские квартиры в 2006 году – около 25%.

Заведующая Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН Пермякова Ольга Вячеславовна

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх