Метражи - Недвижимость крупным планом

КРАТКИЙ АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ПЕРМСКОГО РЫНКА АДМИНИСТРАТИВНО-ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

20.01.2006
Специалистами Экспертно-аналитического центра КГ «ЭР-Капитал» проведен анализ пермского рынка административно-офисных помещений, краткие результаты которого представлены ниже:

В 2005 г. на пермском рынке административно-офисных помещений продолжился рост предложения, которое в первую очередь обусловлено активизацией строительства специализированных офисных и многофункциональных центров на территории г. Перми, с появлением которых специалисты связывают и некоторое изменение в предпочтениях потребителей. С переходом рынка на более цивилизованную стадию спрос на специализированные административно-офисные помещения вырос при одновременном сокращении востребованности помещений старого образца и переоборудованных помещений.
Предпосылками к происходящим на пермском рынке переменам явилась общеэкономическая ситуация в стране и регионе: Постепенный подъем промышленности, общее повышение деловой активности, рост рентабельности бизнеса (по предварительным данным в 2005 году прибыль предприятий города в сравнении с уровнем 2004 года выросла на 23,0%) являются одними из основных движущих факторов регионального рынка. Благоприятные тенденции в экономике побудили многие компании к расширению своей деятельности, что позволило поглотить вводимые в эксплуатацию офисные площади.
По данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», за 2005 года прирост цен на помещения административно-офисного назначения составил в среднем около 15 % (средний прирост цен в 4 квартале составил около 3%). При этом максимальный прирост зафиксирован на помещения в современных (в т.ч. и строящихся) специализированных офисных и многофункциональных центрах, цена предложения в которых из ценового интервала 25-35 тыс. руб. за 1 кв.м. к концу 2005 года переместилась в интервал 35-45 тыс. руб.
Продолжающийся рост цен связан в первую очередь с недостаточным предложением качественных площадей и высоким уровнем спроса. Снижение общего уровня инвестиционных рисков также в свою очередь способствует росту инвестиционных вложений в недвижимость. Отчасти некоторый рост цен нежилых помещений стимулируется и растущими ценами на гражданскую недвижимость (в первую очередь на квартиры в новых и строящихся домах).

Структура предложения и показатели цены предложения
административно-офисных помещений по районам города

Диапазон цены предложения,
руб./кв.м. 
Уд. вес в общем
объеме предложения,
%

2 000- 10 000 

6,3 %

10 000- 20 000 

6,7 %

20 000- 25 000 

10,9 %

25 000- 30 000 

15,2 %

30 000- 35 000 

8,7 %

35 000- 40 000

15,3 %

40 000- 45 000 

15,2 %

45 000- 50 000

 10,9 %

более 50 000 

10,8 %

ИТОГО

100%

Комментируя структуру предложения административно-офисных помещений по цене, аналитики «ЭР-Капитал» подчеркивают следующее:
• по цене более 45 тыс. руб. за 1 кв.м. продаются помещения в наиболее престижных местах города (преимущественно в центре), с высококачественной отделкой.
• в категории от 35 до 45 тыс. руб. за 1 кв.м. сосредоточено около трети всего предложения – это преимущественно помещения в современных специализированных центрах, а также помещения в центральной части города
• В ценовом диапазоне 20-35 тыс. руб. сосредоточено преимущественно предложение незавершенных строительством объектов, а также неспециализированных офисных помещений (квартиры, переведенные из нежилого фонда). 
• По цене менее 20 тыс. руб. за 1 кв.м. на рынке предлагаются низкокачественные объекты, чаще всего расположенные в отдаленных районах города, пользующиеся традиционно минимальным спросом.
Таким образом, сегодня выставляемые на продажу объекты административно-офисного назначения предлагаются по цене от 2,0 до 86,0 тыс. руб. за 1 кв.м. При этом средняя цена предложения 1 кв.м., по данным Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал», по итогам 2005 года достигла 33,78 тыс. руб. В зависимости от предпочтений покупателя по местоположению, качеству и площади объекта его приобретение обойдется в сумму от 1,2 до 169 млн. рублей. Средняя стоимость выставляемых на продажу помещений административно-офисного назначения составляет 14,5 млн. руб.

Предельные и средние показатели цены предложения
административно-офисных помещений

Наименование показателя  Цена предложения, руб./кв.м.  Цена предложения объекта, руб.

Средний показатель 

33 780

14 595 080,4

Минимальный показатель 

2704

 1 200 000

Максимальный показатель

85 938

169 048 000

По сравнению с ситуацией конца 2005 года, несколько изменилось территориальное распределение выставляемых на продажу объектов. Пальму первенства по количеству продаваемых объектов административно-офисного назначения в настоящее время удерживает Ленинский район (в котором сосредоточено более четверти всего предложения рынка), вплотную приблизился к лидеру и Свердловский район. За последний год значительно возросло предложение в Мотовилихинском и Индустриальном районах. На фоне постепенного развития Индустриального района, в последний год повысился интерес и к коммерческой недвижимости, в результате чего стоимость административно-офисной недвижимости значительно выросла – в центральной части района (вблизи ТЦ «Столица») подтягиваясь к уровню цен в Ленинском и Свердловском районах.
 По-прежнему минимальное предложение объектов в Орджоникидзевском и Кировском районах, востребованность офисов в которых минимальна.

Как показал проведенный анализ, к концу 2005 года наиболее дорогие объекты на продажу выставляются в Ленинском и Свердловском районах, цена предложения в которых достигает уже 86 тыс. руб. (однако данная цена, по мнению аналитиков рынка недвижимости, сильно завышена и значительно превышает уровень платежеспособного спроса). 
Объективная верхняя граница стоимостного диапазона, по оценкам специалистов, находится на уровне 50 тыс. руб./кв.м. Именно по такой цене продаются наиболее качественные объекты в центральной части города (Ленинском и Свердловском районах), а также в развивающихся центрах деловой активности в Мотовилихинском и Индустриальном районах.
Таким образом, вместе с расширением объектов коммерческой недвижимости за пределами центральной части города наблюдается общее повышение уровня цен в районах средней удаленности, который вызван не столько общим повышением цен на административно-офисные помещения, сколько появлением в продаже объектов более высокого качества по соответствующим ценам. 
Что касается площади выставляемых помещений, то специалисты «ЭР-Капитал» отмечают постепенный смещение предложения в сторону более мелких объектов: более 60 % предложения сосредоточено в категории объектов до 200 кв.м., которые традиционно пользуются максимальным спросом. Увеличение предложения более мелких объектов обусловлено отчасти вымыванием на рынке в первую очередь помещений в современных специализированных офисных зданиях, в большинстве из которых на продажу предлагаются крупные офисные помещения (от 100 кв. м, либо целиком этажами). В результате современные офисы маленького метража остаются дефицитными. Поэтому малый бизнес, желающий приобрести помещение в собственность, вынужден чаще довольствоваться неспециализированными помещениями (встроенными помещениями на нижних этажах жилых домов), а также помещениями в постройках советских времен (бывшие НИИ, АБК, гостиницы).

 
Учитывая ближайшие перспективы, вслед за столичным рынком в ближайшие несколько лет по мере расширения предложения современных офисных площадей в силу активизации строительства ожидается снижения спроса на не приспособленные под офисы помещения.
Цены продаж офисных площадей в целом в течение 2006 года останутся примерно в том же ценовом диапазоне. В Перми продолжится строительство бизнес-центров современного уровня. Однако, по мнению ведущих аналитиков КГ «ЭР-Капитал», значительного снижения цен на офисные помещения высокого качества не ожидается. В первую очередь, это обусловлено не удовлетворенным спросом на подобные помещения. Кроме того, в ближайшие годы аналитики ожидают усиления тенденций к строительству бизнес-центров, рассчитанных в первую очередь на малый бизнес, а также повышения требований потенциальных покупателей к инфраструктуре и инженерному обеспечению зданий.

Подготовила: Князева Анна - ведущий аналитик Экспертно-аналитического центра «ЭР-Капитал»

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх