Метражи - Недвижимость крупным планом

КАК ОЦЕНИТЬ ОЦЕНКУ? Правильно ли определил оценщик стоимость вашей квартиры

24.03.2006
С оценкой квартиры сталкиваются многие. Это может случиться при продаже, покупке, получении кредита под залог имущества, ипотеке, наследовании, ущербе, судопроизводстве... До сих пор многие потребители не подозревают о той массе манипуляций, которые необходимо произвести оценщику в процессе оценки, такого, незатейливого на первый взгляд объекта оценки, как квартира. В чем же заключается эта процедура с позиции установленных требований и стандартов и как работу оценщика можно оценить?

Консультация или оценка?

Для начала необходимо четко определить цели проводимой оценки. От этого может зависеть и вид заключения, и его юридический вес как официального документа. Если в Вашу квартиру приходит риэлтор, смотрит, фотографирует и говорит цену, за которую ее можно продать, то это – простая устная консультация.  Та же информация может быть подтверждена документально, то есть письменно оформлена на фирменном бланке организации, иметь печать, подпись руководителя и исполнителя. Консультации в праве давать риэлторские компании и фактически никакой ответственности за точность результата они не несут. Более того, недобросовестные риэлторы, преследуя свои корыстные интересы, могут занизить цену вашей квартиры с целью увеличения своих будущих комиссионных. Солидная компания, имеющая на рынке хорошую репутацию и известное имя, никогда не пойдет на какие-то сиюминутные выгоды, подтверждая заказные заключения под своим именем.
Подобные справки, если им верить, можно использовать при переговорах с покупателями при продаже своей квартиры или с продавцом при покупке. Однако такое заключение, скорее всего не примут в суде или банке как свидетельство, что ваша квартира стоит именно столько. А все потому, что консультация и оценка, как говориться, две разные вещи.

Какую ответственность несёт оценщик

С 2001 года официально зарегистрирован отдельный лицензируемый вид деятельности – оценочная деятельность. С этих пор, оценщик должен иметь лицензию, соблюдать все государственные стандарты и подчиняться требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». А самое главное, нести ответственность за правильность оценки в течение 3-х лет. Ответственность Оценщика за некачественную оценку и причиненный в результате этого ущерб Заказчику проходит обязательную процедуру страхования. Минимальная сумма страхования по закону – 500 тысяч рублей. Средняя страховка профессиональных пермских оценочных компаний – 3-5 миллионов рублей. 
Недолго просуществовала оценочная деятельность «под лицензией» и контролем государства. С 1 июля 2006 года вступает в силу закон «О саморегулируемых организациях» и оценщики «встают на рельсы самоорганизации и саморегулирования».  Несмотря на отмену лицензий, судя по всему, контроль за качеством оказываемых Оценщиками услуг, только ожесточится.  Другими словами, профессионал проверяет профессионала намного эффективнее, чем специалист от государства, не имея особых познаний и опыта, проверяет у оценщика по сути «запятые и знаки препинания», совершенно не вникая в саму оценку и проведенные расчеты.

С чего все должно начинаться

Договор с оценщиком заключается в обязательном порядке на основании того же Закона. Если этого Вам не предложили, это должно насторожить. Грамотный оценщик начинает работать с визуального осмотра квартиры. Позитивный показатель оценочной организации, если для осмотра квартиры к Вам приезжает инженер-строитель, фотографирует и оформляет акт осмотра. При этом он должен обратить внимание на многие обстоятельства, основные из которых: качество внутренней отделки, ее возраст, состояние сантехники, оконных и дверных блоков, наличие средств безопасности (сигнализация, домофон, решетки, металлическая дверь). Все эти данные будут иметь немаловажное значение при оценке.
Далее, чтобы правильно оценить квартиру, оценщику необходимо проанализировать огромнейший массив информации по местному рынку квартир. В оценке этот методологический подход называют рыночным, а метод – сравнительных продаж. Анализируются как цены предложения на рынке, так и цены фактических сделок с подобными квартирами.
Такой информацией в достаточном объеме владеют риэлторские фирмы, специализирующиеся на торговле коммерческой и гражданской недвижимостью, а также имеющие разработанные специалистами-аналитиками этих фирм конъюнктурные карты на различные типы недвижимости. Подобная карта представляет собой сводные данные по поправочным коэффициентам, позволяющим определить математические пропорции между ценами на аналогичные объекты гражданской недвижимости, расположенные в различных территориальных зонах и имеющие отличные характеристики.
Также, оценщиками г. Перми и Пермской области используется информация, публикуемая в регулярных специализированных печатных изданиях (газеты «Из рук в руки», «Пермские квартиры, дома, офисы»).

Качественный и ценовой анализ

Когда подобраны аналогичные квартиры или, на профессиональном языке, аналоги (обычно их должно быть 5-10 единиц и больше) оценщик производит подробный анализ и корректировку исходных цен аналогов, как бы приближая их к цене оцениваемой квартиры.
Корректировки в рамках данного метода производятся по основным значимым факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта гражданской недвижимости. Остановимся на них подробнее, поскольку именно от них зависит рыночная стоимость Вашей квартиры и они обязательно должны быть учтены оценщиком в расчетах.
Условия рынка (дата предложения/дата публичной оферты). Данная корректировка учитывает изменение  рыночных условий с течением времени, т.е. с даты публичной оферты (или продажи) объектов-аналогов по дату оценки и основывается на подтвержденных аналитических данных об изменении рыночных цен на рынке недвижимости за определенный период времени.
Количество комнат. В различные периоды на рынке недвижимости спросом  пользуются те или иные квартиры с разным количеством комнат.  На текущий момент, как правило, стоимость 1 кв. м. однокомнатных квартир выше стоимости квартир с иным количеством комнат, что обусловлено различной величиной спроса.
Местоположение. Значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на рыночную стоимость, является месторасположение объекта относительно центральной части города. Учитываются наличие поблизости остановок общественного транспорта, транспортных развязок, социально-бытовая инфраструктура района и другие особенности.
Инфраструктура. Данный фактор учитывает наличие соответствующей окружающей инфраструктуры, транспортной доступности (ее степень), подъездные пути и возможность парковки (наличие стоянки или парковки), рассматриваемые с позиции назначения объекта.
Этаж расположения. Анализ ценовой ситуации на рынке гражданской недвижимости показывает, что жилье на первых и последних этажах, как правило, пользуется меньшим спросом у населения и соответственно реализуется по меньшей цене, чем жилье на средних этажах. Исключение составляют квартиры, расположенные на первых этажах, как правило, находящиеся в центральной части города, которые приобретаются с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд для использования в качестве торговых и офисных помещений, а также верхние этажи в новых многоэтажных домах при условии панорамного вида из окна.
Величина общей площади. На рынке недвижимости, как и на любом другом рынке товаров или услуг, существует принцип «опта», при котором объект, обладающий значительными площадями, имеет меньшую стоимость 1-го кв. м при его единовременной реализации, чем объект с меньшей общей площадью.
 Тип планировки дома. На рынке жилья г. Перми существует несколько типов жилых домов, которые выстраивались в разные периоды времени и по типовым проектам. На сегодняшний день застройка города происходит в основном по индивидуальным проектам, главной характеристикой которых является повышенная благоустроенность, как самого здания, так и придомовой территории. Техническое состояние, планировка, элементы благоустройства жилых домов различны и поэтому спрос населения г. Перми формируется с учетом данного фактора. 
Используемый для строительства материал. На сегодняшний день в г. Перми производится застройка зданий в основном из кирпича, который по своим эксплуатационным свойствам значительно преобладает над другими типами строительных материалов и соответствует современным рыночным стандартам. Поэтому здания, выстроенные из кирпича, на текущий момент являются более дорогостоящими.
Внутренняя отделка. Одним из факторов, оказывающих влияние на рыночную стоимость объектов любого назначения, является качество и техническое состояние внутренней отделки. Неудовлетворительное состояние, как внутренней отделки, так и систем инженерных коммуникаций, влечет за собой необходимость дополнительных капитальных вложений будущим владельцем. В силу этого, помимо анализа качества отделочных материалов внутренней отделки, необходимо учитывать в расчетах и эксплуатационные дефекты в рамках определения технического состояния.
Необходимо заметить, что при оценке типовых квартир, к анализу не принимаются объекты с сильным отклонением по цене, указывающим на явные различия, которые могут определяться наличием эксклюзивной внутренней отделки, дизайна и перепланировки объекта-аналога,  либо просто необоснованным завышением цены предложения продавцом или риэлторским агентством.
Корректировка к цене предложения. Поскольку в рамках расчетов корректируются цены предложения объектов-аналогов, находящихся на открытом рынке реализации, в целях ликвидации возможного и практически всегда присутствующего диапазона для торга, оценщиками производится корректировка в размере 2%, тем самым, приближая цену объекта оценки к максимально реальной цене сделки.

Что у нас на выходе?

Можно просто посчитать: сколько в среднем коэффициентов должны участвовать в качественно анализе:  10 факторов для 10 объектов-аналогов. Итого 100 корректировочных коэффициентов! Только тогда, когда проведены все эти расчеты, учтены все отличия, можно считать оценку правильной и быть спокойным.
Оформляется оценка в установленном Законом виде: Отчет об оценке. И здесь имеется целый ряд существенных требований, в том числе и то, что отчет должен быть датирован, прошнурован и пронумерован.  В Отчете об оценке также могут находиться фотоматериалы, копия технического паспорта ЦТИ, другие документы.
Следует заметить, что обычно датой оценки является дата осмотра квартиры. Может случиться такое, что оценщик посмотрел квартиру сегодня, а завтра ее затопило. Или обвалилась стена. Не дай Бог, конечно.
Кстати о затоплениях. Вопрос возмещения ущерба от затопления квартиры, как правило, решается в судебном порядке. Платить по-доброму у нас не желают. В данном случае тщательный осмотр, обязательно с фотографиями, имеет самое, что ни наесть главное значение для оценки ущерба. Задача оценщика здесь определить среднюю рыночную стоимость затрат на восстановление Вашей квартиры. Необходимо, чтобы определенная величина была максимально обоснована, т.е. чтобы этих денег хватило,  для покрытия всех издержек по ремонту. В подобной ситуации Вам необходимо найти как можно более опытную и солидную оценочную организацию. Обычно Ответчик не соглашается с результатами оценки или в суде оказывается два отчета об оценке (одной и другой стороны) с полярно разными цифрами. Для решения этих проблем, как правило, суд вызывает оценщика в качестве специалиста на судебное заседание. Недобросовестный оценщик может просто не явиться, и суд назначает другую оценку, которая, понятно, стоит дополнительных денег. Судебное заседание опять откладывается…
Если Вы доверяете оценочной организации, то можете быть спокойны, что оценщик всегда отстоит Ваши интересы, защитив результаты своей оценки.

Сколько стоит оценка

В России существует и действует «Кодекс профессиональной этики оценочных компаний». А вместе с ним имеется «Открытое соглашение о минимальных тарифах на проведение оценочных работ в РФ», которое было разработано в соответствии с поручением Собрания Совета руководителей общественных организаций оценщиков России от 26.09.2002 г.   Данное соглашение оговаривает рекомендуемые минимальные затраты в человекочасах, обеспечивающие качественное оказание услуг по оценке, и, соответственно, минимальную нормативную стоимость.  Относительно оценки квартир здесь указана минимальная цена подготовки Отчета в 100 у.е., что приведено для Московского региона из расчета минимальной стоимости 1-го человекочаса – 25 у.е. 
Средняя цена услуг по оценке рыночной стоимости типовой квартиры от профессиональной оценочной компании в Перми, составляет сегодня от 2 500 рублей и выше, что, в общем, находится в рамках Кодекса этики и нормативов указанного Соглашения. По Пермскому краю пока нет дифференцированного Тарифного соглашения, которое могло бы как-то «пролить свет» на то, какие цены на рынке оценки можно считать обоснованными, какие - завышенными, а какие граничат с демпингом… А пока у нас все цены – просто рыночные.

Заместитель генерального директора Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита, действительный член РОО, дипломированный оценщик, Пермякова Ольга Вячеславовна

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх