Метражи - Недвижимость крупным планом

ДОМ ЗА ГОРОДОМ КАК СТИЛЬ ЖИЗНИ Пермский рынок загородного жилья: вчера, сегодня, завтра

16.04.2006
Спрос на загородное жилье стремительно растет. Начиная с 2003 года, на пермском рынке появляются все новые и новые предложения, соответствующие различным ценовым и качественным категориям. Все больше людей всерьез задумываются о приобретении загородных домов не только для сезонного отдыха, но и с целью постоянного проживания вдали от шумного мегаполиса. Ведь несомненные преимущества загородной жизни очевидны: чистый воздух, живая природа, увеличение жизненного пространства, отдельная придомовая территория, обособленность от соседей

Основные тенденции

В начале 2006 года  отмечена тенденция увеличения цен на рынке коттеджей. За 1 квартал 2006 года в районах средней удаленности уровень цен в среднем увеличился на 9,3%, для более отдаленных районов - 7,7%. А в среднем по городским квартирам рост цен зафиксирован на отметке 2,75%. Явное преобладание активности спроса на загородную недвижимость относительно городского жилья говорит, прежде всего, о начале сезонной, весенней активности покупателей загородных домов. Также можно отметить косвенное влияние такого фактора как себестоимость строительства, которая неизменно растет. В то же время появление на рынке жилья ипотечного кредитования, которое может стать мощным взрывным эффектом на ценовой конъюнктуре рынка, здесь никак не повлияло на рыночные механизмы формирования цен на загородную недвижимость. Ведь развитие ипотеки по направлению загородной недвижимости практически отсутствует, несмотря на наличие соответствующих предложений банков.
На сегодня в зависимости от местоположения, степени готовности и площади коттеджа цена предложения варьируется в пределах от 3 до 55 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная цена предложения 1 кв. м. загородного жилья к декабрю 2005 г. уже достигла 74 тыс. рублей  (п. Полазна), тогда как в 2004 году этот показатель был зафиксирован на отметке 50 тыс. рублей.
На рынке земельных участков диапазон цен определяется пределами от 1 - 265 тыс.рублей за сотку. По итогам 1 квартала 2006 года средний показатель цен на земельные участки составил 21 630 рублей за сотку. По сравнению с 1 кв. 2005 года аналитики отметили снижение средних цен на 18%. Это связано с активным развитием строительства загородного жилья, и как следствие увеличением предложения при  относительно стабильном спросе.
Цены на рынке дачных домов находятся в прямой зависимости от стоимости земли. Учитывая однотипность большей части дачных домиков, здесь ценится, прежде всего, земельный участок с подведенными коммуникациями. Исключения составляют категория элитных дач. Поэтому цена предложения чаще всего формируется от размера земельного участка и в начале весны 2006 года составляет в среднем 15 тыс.рублей за сотку.

Проблемы рынка

Сегодня на рынке загородной недвижимости — множество самых разнообразных предложений. Однако имеющиеся сегодня на рынке коттеджные поселки можно охарактеризовать в основном как поселки стихийной застройки.  Отсутствие концепции - основная проблема рынка загородного жилья сегодня, отмечают специалисты.
Строить пробуют многие, но успех проекта, ждет далеко не всех.  Излишняя самоуверенность многих застройщиков приводит порой к плачевным результатам. Бывает, что отличный проект, имеющий все перспективы и задатки,   может закончиться, как говориться «так и не начавшись», например, за отсутствием финансирования.  Причиной здесь могут быть как не соответствие спросу, так и слабо отработанные схемы финансирования проекта. Застройщик рассчитывает полностью на долевое участие и забывает про объективную осторожность покупателей, которых в данной ситуации вполне можно понять. Ведь рынок – это основное действующее лицо в осуществлении проекта. И не учитывать его «аппетиты» и желания – слишком рисковано.
Поэтому успех будущего проекта, обеспечивается грамотным исследованием рынка, разработкой концепции поселка. Причем основная задача застройщика – своевременность проведения маркетингового исследования. Другими словами, зачем идти с готовым проектом на рынок, если ты его не знаешь. Не знаешь, ждет ли его рынок, найдет ли он своих будущих покупателей. Насколько он соответствует существующему и будущему спросу. А ведь эти знания - залог успеха, залог будущей рентабельности проекта.

Что предлагает рынок

В настоящее время специалисты отмечают, что на территории г. Перми предложение земель в основном представлено земельными участками под индивидуальное жилищное строительство (54%), цена которых варьируется от 10 до 265 тыс. рублей за сотку в зависимости от привлекательности местоположения и площади объекта.
 
Среди реализованных на сегодня проектов можно назвать поселок "Заречный", расположен в микрорайоне Акулова в 12 км от центра города; поселок Протасы;  жилой район Окулова Верхней Курьи; комплекс "Славица", расположен в 42 км от города; комплекс "Лукоморье" расположен в 40 км от Перми, вблизи Полазны; комплекс «Новая слобода» в Кондратово. Постепенно реализуется проект дачного посёлка «Солнечная сторона» предназначенный для круглогодичного проживания, расположенного у реки Сылва в 50 км от Перми. 

И что хотел бы покупатель

Еще несколько лет назад пермский покупатель не представлял, что можно жить в коттедже или даче постоянно, сейчас, наоборот, многие делают выбор в пользу круглогодичного проживания за городом. У городских жителей более популярным становится европейский стиль жизни — работа в городе, проживание в пригороде. Немаловажным здесь является появление современных проектов коттеджных поселков с развитой инфраструктурой. Учитывая текущие тенденции, можно ожидать, что со временем загородный стиль жизни переймут все больше пермяков.
Требования, предъявляемые сегодня к загородной недвижимости, очень строгие и вместе с тем универсальные. Достаточно четко просматриваются следующие тенденции в требованиях покупателей к загородному жилью. Рост требований к инженерным коммуникациям. Если загородный дом может быть в стадии незавершенного строительства, то наличие центральных коммуникаций, телефона рассматривается как обязательное. Также немаловажным является круглогодичный подъезд, твердое асфальтовое покрытие. Охрана территории, видеонаблюдение и пожарно-охранные сигнализации. Инфраструктура как на территории коттеджного поселка, так и в непосредственной близости от него. Наличие водоема на территории поселка, лес на участке и вокруг поселка. Особенную ценность представляют поселки на берегу рек – Сылвы, Камы, Чусовой. Как правило, загородный дом приобретается именно ради чистого воздуха, отдыха на природе. Так цена спроса может достигать до 15 млн. рублей за коттедж при  соблюдении вышеперечисленных  требований. В 2005 году наибольшим спросом у пермяков пользовались объекты в ценовом диапазоне от 3 000 до 4 000 тыс. руб.
Если говорить о предпочтениях потенциальных покупателей в зависимости от удаленности от центра города Перми, то наиболее востребованными являются объекты, расположенные на расстоянии до 50 км. (районы средней удаленности). В общей сложности на них приходится до 54% спроса. Причем объекты, находящиеся в черте города и прилегающих к городу районах, пользуются не меньшей популярностью, чем те, что находятся в районах средней удаленности, на них приходится 43% спроса. Менее востребованной по-прежнему остается загородная недвижимость в отдаленных районах (3% в спросе).

Аналитики ЛАиПРН отмечают, что в 2005 году наиболее востребованными объектами недвижимости были дома, коттеджи площадью от 100-150 кв. м с участком площадью около 15 соток.

По данным Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости, изменения произошли и в плане предпочтений покупателей относительно готовности коттеджей. Сейчас наблюдается явная тенденция увеличения количества желающих приобрести земельный участок и строить дом по индивидуальному проекту, либо приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его. На готовые коттеджи также есть устойчивый спрос, поскольку многим просто некогда заниматься строительными хлопотами. Очевидные преимущества в выгодной цене приобретения «недостроя», которая порой бывает значительно ниже себестоимость строительства, составляют значительную долю покупательского спроса данного сегмента.
 
Итоги и прогнозы…
 Специалисты ЛАиПРН сходятся во мнении о том, что рынок загородной недвижимости активно развивается. По прогнозам аналитиков, стабильный ценовой рост загородного жилья в Перми и Пермском крае сохранится. Наиболее предпочтительными для вложений останутся объекты в 30-50 км. от города, а также на участках, расположенных недалеко от лесных массивов и в близости от воды. На сегодня, данный сегмент рынка стал особенно привлекателен для крупных инвесторов. Это неудивительно: удачные проекты строительства концептуальных коттеджных и дачных поселков наряду с возможностью приобретения по доступной цене удачно расположенного земельного отвода, могут обеспечить инвесторам высокую рентабельность.  В свою очередь даже самые привередливые покупатели смогут  найти то, что они так долго искали для жизни за городом.

Ольга Вячеславовна Пермякова, заведующая Лабораторией анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх